Un usufruit peut sembler avantageux sur le papier : le droit d’occuper un logement, de le louer et d’en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire. Mais lorsque la taxe foncière augmente, que les travaux s’accumulent et que le bien ne rapporte presque rien, l’usufruit devient parfois davantage une charge qu’un droit.

Dans ce contexte, certains usufruitiers envisagent d’abandonner leur usufruit. Mais cette décision ne se résume pas à envoyer un courrier aux impôts en indiquant : « Je renonce au logement et à la taxe foncière. » L’administration fiscale apprécie les situations juridiques, pas les déclarations faites sur un coin de table — même avec la meilleure volonté du monde.

Quelles sont les conséquences d’un abandon d’usufruit sur la taxe foncière ? Qui devient redevable ? À quelle date le changement s’applique-t-il ? Et que se passe-t-il si l’usufruitier cesse simplement de payer sans accomplir de démarche juridique ? Voici les points essentiels à connaître.

Qui paie la taxe foncière pendant l’usufruit ?

Le démembrement de propriété sépare deux droits :

• l’usufruit, détenu par l’usufruitier, qui peut utiliser le bien et en percevoir les revenus ;
• la nue-propriété, détenue par le nu-propriétaire, qui récupérera la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

Pour la taxe foncière, la règle est généralement claire : l’usufruitier est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le fisc tient compte de la personne qui dispose de l’usufruit au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Cette règle concerne notamment l’usufruit viager reçu après une donation, une succession ou une transmission avec réserve d’usufruit. Tant que l’usufruit existe juridiquement, le nu-propriétaire n’est donc pas, en principe, celui qui reçoit l’avis de taxe foncière.

Il faut toutefois distinguer la taxe foncière de la répartition privée des charges. Un acte de donation ou une convention peut prévoir une organisation particulière entre usufruitier et nu-propriétaire. Mais cette répartition ne modifie pas nécessairement la personne légalement imposable vis-à-vis du fisc.

Autrement dit, une clause indiquant que le nu-propriétaire remboursera la taxe foncière peut régler les relations entre les parties, mais elle ne suffit pas toujours à faire disparaître la responsabilité de l’usufruitier à l’égard de l’administration.

Pourquoi l’usufruit peut-il devenir trop coûteux ?

La taxe foncière n’est qu’une partie de la facture. L’usufruitier peut également devoir assumer les dépenses courantes liées à l’usage du bien, son entretien et certaines réparations. Lorsque le logement est ancien, vacant ou difficile à louer, l’addition peut rapidement devenir pénible.

Un exemple fréquent : une personne âgée conserve l’usufruit d’une maison donnée à ses enfants. La maison n’est plus occupée, les loyers sont inexistants et la taxe foncière atteint 1 800 euros par an. À cela s’ajoutent l’entretien du jardin, les assurances ou encore des travaux d’entretien. L’usufruit, qui devait garantir un usage ou un revenu, devient alors une obligation financière.

Attention toutefois à ne pas attribuer automatiquement tous les travaux à l’usufruitier. Le Code civil distingue les réparations d’entretien, qui relèvent en principe de l’usufruitier, et les grosses réparations, qui concernent normalement le nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.

Cette distinction ne supprime pas la taxe foncière. Elle permet seulement de déterminer qui doit prendre en charge certains travaux. En cas de désaccord familial, une analyse de l’acte constitutif de l’usufruit et de l’état du bien est souvent indispensable.

Abandonner l’usufruit : de quoi parle-t-on exactement ?

L’expression « abandon d’usufruit » peut recouvrir plusieurs situations très différentes.

• La renonciation juridique à l’usufruit : l’usufruitier renonce officiellement à son droit. La pleine propriété se reconstitue alors entre les mains du nu-propriétaire.
• L’abandon matériel du bien : l’usufruitier quitte le logement ou cesse de l’utiliser, mais reste juridiquement usufruitier.
• La renonciation au bénéfice de l’usufruit : l’usufruitier ne perçoit plus les loyers ou laisse le nu-propriétaire gérer le bien, sans pour autant avoir éteint son droit.
• La cession ou donation de l’usufruit : l’usufruit est transféré ou abandonné dans un cadre pouvant avoir des conséquences civiles et fiscales spécifiques.

Seule la première hypothèse entraîne véritablement l’extinction de l’usufruit. Quitter une maison, remettre les clés ou ne plus réclamer les loyers ne suffit pas, à lui seul, à modifier la propriété du bien.

C’est un point essentiel : l’administration fiscale ne se fonde pas uniquement sur l’occupation effective du logement. Un usufruitier qui n’habite plus le bien peut rester redevable de la taxe foncière tant que son usufruit n’a pas été juridiquement éteint.

Que devient la taxe foncière après la renonciation ?

Lorsque la renonciation à l’usufruit est valablement réalisée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il devient alors la personne normalement redevable de la taxe foncière pour les années suivantes.

La date à retenir est déterminante. La taxe foncière est établie d’après la situation du bien et de son propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition. En pratique, si l’usufruit est abandonné en cours d’année, l’usufruitier peut rester imposé au titre de cette même année, tandis que le changement sera pris en compte pour l’année suivante.

Imaginons une renonciation signée et publiée chez le notaire le 15 juin 2025. En principe, la taxe foncière 2025 peut encore rester rattachée à la situation existant au 1^er janvier 2025. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire pourra être imposé au titre de 2026, sous réserve de la prise en compte effective de la modification par le service compétent.

Il ne faut donc pas considérer la renonciation comme un moyen d’annuler automatiquement l’avis déjà reçu. Une taxe foncière établie pour une année où l’usufruitier était encore titulaire de son droit reste généralement due, même si la renonciation intervient quelques mois plus tard.

La renonciation doit-elle passer par un notaire ?

Dans la plupart des situations, une renonciation à un usufruit immobilier doit être formalisée par un acte adapté, généralement reçu par un notaire. L’acte doit ensuite faire l’objet des formalités nécessaires auprès du service de la publicité foncière afin que la nouvelle situation juridique soit opposable aux tiers.

Cette étape est importante pour trois raisons :

• elle établit clairement la date de la renonciation ;
• elle permet de mettre à jour le fichier immobilier et les informations cadastrales ;
• elle facilite la modification du redevable de la taxe foncière.

Une simple lettre adressée au centre des finances publiques ne remplace pas un acte juridique. Le service des impôts peut enregistrer une réclamation ou demander des justificatifs, mais il ne peut pas transformer une déclaration informelle en renonciation de propriété.

La renonciation peut également avoir des conséquences en matière de droits d’enregistrement, de donation indirecte ou de plus-value selon les circonstances. Si elle profite directement au nu-propriétaire, l’opération peut être examinée sous un angle patrimonial. Le notaire doit donc vérifier la nature exacte de l’acte, les intentions des parties et les éventuelles conséquences fiscales.

Abandonner l’usufruit ne fait pas toujours disparaître toutes les charges

La renonciation à l’usufruit transfère la charge de la taxe foncière pour l’avenir, mais elle ne règle pas nécessairement les dettes déjà constituées.

Si l’usufruitier n’a pas payé plusieurs avis de taxe foncière avant la renonciation, l’administration peut continuer à lui réclamer les sommes correspondant aux périodes où il était redevable. L’abandon du droit ne fonctionne pas comme une gomme fiscale : il ne fait pas disparaître les impayés antérieurs.

De même, les dépenses engagées avant la renonciation doivent être réparties selon leur nature et les accords existants. Un litige portant sur des travaux, des loyers ou des charges de copropriété ne sera pas automatiquement réglé par la fin de l’usufruit.

Il faut également vérifier si le bien est situé dans une copropriété. Les appels de charges, les travaux votés et les éventuelles dettes envers le syndic suivent leurs propres règles. La fin de l’usufruit ne dispense pas de régulariser les comptes entre usufruitier et nu-propriétaire.

Qu’en est-il de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent mentionnée sur le même avis que la taxe foncière, mérite une attention particulière. Elle est liée au service de collecte des déchets et peut être récupérable sur l’occupant lorsque le logement est loué.

Dans le cadre d’un usufruit, sa prise en charge dépend de la situation du bien, de son occupation et des accords entre les parties. Si l’usufruitier occupe le logement, il peut supporter la charge correspondante. Si le logement est loué, la taxe peut généralement être récupérée auprès du locataire selon les règles applicables aux charges locatives.

La fin de l’usufruit modifie le titulaire de la propriété, mais elle ne transforme pas rétroactivement les charges dues pour les périodes précédentes. Là encore, la date du changement est essentielle.

Quelles démarches effectuer après l’abandon d’usufruit ?

Une fois l’acte signé, plusieurs vérifications permettent d’éviter les mauvaises surprises :

• conserver une copie complète de l’acte de renonciation à l’usufruit ;
• demander au notaire confirmation de l’accomplissement des formalités de publicité foncière ;
• vérifier que le changement de propriétaire est bien enregistré dans les fichiers fiscaux ;
• informer le service des impôts fonciers si l’avis reçu ne correspond pas à la situation juridique mise à jour ;
• régler les taxes dues pour les périodes antérieures à la renonciation ;
• répartir par écrit les travaux, charges et éventuelles dettes entre les parties.

Le service compétent peut être contacté depuis la messagerie sécurisée de l’espace particulier sur impots.gouv.fr, en joignant l’acte notarié et les justificatifs utiles. Il est préférable de demander une confirmation écrite plutôt que de se contenter d’un échange téléphonique dont il ne restera aucune trace.

Un usufruitier peut-il demander une exonération de taxe foncière ?

La renonciation n’est pas la seule piste à examiner lorsque la taxe foncière devient trop lourde. Selon l’âge, les revenus, la situation personnelle et la nature du logement, certaines exonérations ou dégrèvements peuvent exister.

Les conditions sont toutefois strictes. Elles peuvent notamment dépendre du revenu fiscal de référence, de la perception de certaines prestations ou de l’âge du contribuable. Le simple fait d’être usufruitier ou de disposer de faibles revenus ne suffit pas systématiquement à obtenir une exonération.

Il faut aussi distinguer l’exonération de la taxe foncière d’un éventuel plafonnement ou dégrèvement. Les dispositifs ne s’appliquent pas de la même manière et certains éléments de l’avis, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, peuvent rester dus.

Avant de renoncer à un usufruit, il peut donc être utile de vérifier l’avis d’imposition, le revenu fiscal de référence et les dispositifs applicables dans la commune. Une renonciation est un acte patrimonial important ; elle ne devrait pas être décidée uniquement sous l’effet d’un avis de taxe foncière particulièrement salé.

Les points à retenir avant de renoncer

Lorsque les charges deviennent trop lourdes, l’abandon d’usufruit peut être une solution, mais il doit être juridiquement organisé. Les principaux réflexes sont les suivants :

• ne pas confondre abandon matériel et renonciation juridique ;
• faire étudier l’opération par un notaire ;
• identifier la date exacte d’extinction de l’usufruit ;
• anticiper la taxe foncière due au titre de l’année en cours ;
• prévoir le règlement des impayés et des charges antérieures ;
• contrôler la mise à jour du dossier fiscal après la formalité ;
• examiner au préalable les éventuelles exonérations ou réductions de taxe foncière.

En résumé, l’usufruitier reste normalement redevable de la taxe foncière tant que son droit existe. Une renonciation correctement formalisée entraîne ensuite la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété : le nu-propriétaire devient plein propriétaire et assumera la taxe foncière pour les années correspondant à cette nouvelle situation.

La règle paraît simple. Dans la pratique, la date de l’acte, sa publication et la situation au 1^er janvier font toute la différence. Comme souvent en matière d’impôts locaux, quelques lignes dans un acte peuvent peser davantage qu’un long courrier envoyé au centre des finances publiques.