Vous louez votre résidence principale sur Airbnb quelques week-ends par an ? La règle des 120 jours vous concerne probablement. Mais attention : elle ne s’applique pas de la même façon partout, et certaines communes peuvent désormais fixer une limite plus basse. Voici comment comprendre la règle et repérer les villes concernées sans transformer votre calendrier de réservation en casse-tête fiscal.

La règle des 120 jours, en bref

En principe, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme pendant 120 jours maximum par année civile. Cette limite concerne le logement entier, et non chaque plateforme séparément. Louer 70 jours sur Airbnb puis 60 jours sur une autre plateforme ne permet donc pas de dépasser le plafond : les jours se cumulent.

Une résidence principale est, en règle générale, le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf exceptions liées notamment à des obligations professionnelles, à des raisons de santé ou à un cas de force majeure. La limite vise la location de cette résidence dans son ensemble. Elle ne signifie pas que chaque propriétaire dispose automatiquement de 120 jours de location sans autre formalité.

En pratique, les communes peuvent imposer des démarches supplémentaires, comme un numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce. Depuis la loi du 19 novembre 2024, elles peuvent également abaisser le plafond applicable aux résidences principales, jusqu’à 90 jours par année civile. Le chiffre « 120 » n’est donc plus une garantie uniforme pour tous les propriétaires.

Dans quelles villes la limite s’applique-t-elle ?

Le plafond national concerne les résidences principales proposées en meublé de tourisme, y compris dans les communes qui n’ont pas adopté de règle locale plus stricte. Il n’existe donc pas une courte liste de villes où la limite de 120 jours serait seule en vigueur : le principe est national, tandis que les formalités et les éventuelles réductions varient d’une commune à l’autre.

Les grandes destinations touristiques ont souvent mis en place des règles locales de déclaration ou d’enregistrement. Parmi les villes où les propriétaires doivent particulièrement vérifier les démarches applicables, on trouve notamment :

• Paris ;
• Lyon ;
• Bordeaux ;
• Nice ;
• Marseille ;
• Toulouse ;
• Nantes ;
• Lille ;
• Strasbourg ;
• Montpellier ;
• Annecy ;
• Biarritz ;
• La Rochelle ;
• Saint-Malo.

Cette liste est indicative : elle ne signifie ni que toutes ces villes appliquent actuellement un plafond de 120 jours, ni que leurs règles sont identiques. Certaines imposent un numéro d’enregistrement, d’autres encadrent davantage le changement d’usage, et des règles peuvent évoluer d’une année à l’autre. La limite locale peut aussi être inférieure au plafond national.

Paris, par exemple, a abaissé la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an à compter du 1er janvier 2025. Pour une annonce située dans la capitale, compter sur les 120 jours nationaux serait donc une mauvaise surprise, surtout si l’on découvre la règle après avoir accepté des réservations.

Pourquoi la règle varie-t-elle d’une commune à l’autre ?

La location touristique de courte durée ne représente pas le même enjeu partout. Dans les secteurs où les logements sont rares ou les loyers élevés, les municipalités cherchent à limiter la transformation de logements destinés à l’habitation en hébergements touristiques. Elles disposent pour cela de plusieurs outils : enregistrement des annonces, autorisation de changement d’usage, règles de compensation ou réduction du nombre de jours de location de la résidence principale.

Le nombre de jours autorisé ne résume donc pas toute la réglementation. Une annonce peut respecter la limite annuelle et rester irrégulière si le propriétaire n’a pas obtenu une autorisation requise ou n’a pas effectué une déclaration obligatoire. À l’inverse, la présence d’un numéro d’enregistrement ne donne pas le droit de louer sans limite.

Autrement dit, le compteur des jours est important, mais ce n’est pas le seul compteur à surveiller. La fiscalité, les règles de copropriété, les obligations déclaratives et les exigences locales peuvent aussi entrer dans l’équation.

Comment savoir si votre ville applique 120 ou 90 jours ?

Avant de publier une annonce, vérifiez les règles auprès de la mairie ou de l’intercommunalité compétente. Cherchez les rubriques consacrées aux meublés de tourisme, aux locations saisonnières ou au changement d’usage. Les pages officielles précisent généralement si un numéro d’enregistrement est obligatoire, si la commune a réduit la durée maximale et si une autorisation particulière est nécessaire.

Pour éviter les confusions, procédez dans cet ordre :

• déterminez si le logement est bien votre résidence principale au sens de la réglementation ;
• consultez le site officiel de la commune où se trouve le logement, et pas seulement celui de la plateforme de réservation ;
• vérifiez l’existence d’une déclaration ou d’un numéro d’enregistrement obligatoire ;
• recherchez une éventuelle délibération locale abaissant le plafond à 90 jours ;
• demandez confirmation au service municipal compétent en cas de doute, en conservant la réponse écrite.

Une recherche sur un forum peut donner une première piste, mais elle ne remplace pas une information officielle à jour. Les règles changent, et un conseil publié l’année dernière peut déjà appartenir au patrimoine historique de la location saisonnière.

Comment compter les jours de location ?

Il faut additionner les jours pendant lesquels le logement est effectivement loué, toutes plateformes confondues. Un calendrier unique est la méthode la plus simple : notez chaque période réservée, les dates d’arrivée et de départ, ainsi que les éventuelles annulations. Les plateformes peuvent transmettre des informations aux autorités, mais la responsabilité de respecter le plafond reste celle du loueur.

Exemple : vous louez votre appartement 18 nuits au printemps, 42 nuits pendant l’été et 25 nuits à l’automne. Votre total atteint 85 jours. Si la commune applique le plafond national de 120 jours, il vous reste théoriquement 35 jours de location pour l’année. Si elle a fixé la limite à 90 jours, il ne vous en reste que 5.

Ne confondez pas non plus le nombre de voyageurs accueillis avec le nombre de jours loués. Accueillir quatre personnes pendant une semaine ne compte pas comme 28 jours : la durée correspond aux jours de location du logement, pas au nombre de personnes multiplié par le nombre de nuits.

Résidence principale, résidence secondaire : une distinction essentielle

Le plafond de 120 jours — ou la limite locale plus basse — concerne la location de la résidence principale entière. Une résidence secondaire ne bénéficie pas du même régime. Dans certaines communes, sa mise en location touristique peut nécessiter une autorisation de changement d’usage, parfois assortie de conditions strictes. Le fait de louer moins de 120 jours ne suffit donc pas à rendre automatiquement la location d’une résidence secondaire régulière.

La situation peut aussi différer si vous louez une chambre chez vous tout en continuant à occuper le logement. Les règles applicables dépendent des circonstances et des obligations locales. Si vous envisagez de louer une partie de votre résidence principale, vérifiez les indications de la commune plutôt que de transposer mécaniquement les règles prévues pour la location du logement entier.

Quelles conséquences en cas de dépassement ?

Dépasser le plafond applicable ou omettre une formalité peut entraîner des sanctions. Leur nature et leur montant dépendent de l’infraction constatée et du cadre réglementaire applicable. Une commune peut notamment contrôler les annonces et demander des justificatifs sur la durée de location. Les plateformes ne constituent pas une assurance contre les erreurs : publier une annonce ne vaut ni déclaration ni autorisation.

Le plus sûr est de garder les documents utiles : numéro d’enregistrement, échanges avec la mairie, calendrier des réservations et justificatifs de résidence principale. En cas de contrôle ou de question, il est bien plus facile d’expliquer sa situation avec un dossier clair qu’avec un vague « je pensais que c’était autorisé ».

Les bons réflexes avant de louer

La règle à retenir est simple : 120 jours constitue le plafond national de référence pour la location d’une résidence principale entière, mais une commune peut appliquer une limite plus basse, jusqu’à 90 jours. Les démarches locales peuvent, elles aussi, s’ajouter au plafond. Il faut donc vérifier les règles de l’adresse précise du logement, même si vous avez déjà loué sans difficulté dans une autre ville.

Avant chaque nouvelle année de location, consultez les informations municipales et mettez à jour votre calendrier. Une vérification de quelques minutes peut éviter une annonce non conforme, des réservations à annuler ou un échange administratif particulièrement peu reposant. En matière de location saisonnière, mieux vaut compter ses jours avant que la mairie ne le fasse à votre place.