Impôts locaux et habitat intergénérationnel : une fiscalité à connaître en 2024

Avec la montée en puissance des habitats intergénérationnels en France, une question se pose de plus en plus fréquemment : quelles sont les règles fiscales applicables à ce type de cohabitation ? En 2024, la fiscalité locale, notamment en matière de taxe foncière et de taxe d’habitation, est confrontée à ces nouvelles formes de logement. Répondre à cette réalité suppose de comprendre les logiques fiscales et les nouvelles dispositions qui encadrent la cohabitation entre personnes d’âges différents dans un même habitat.

Qu’est-ce qu’un habitat intergénérationnel ?

Un habitat intergénérationnel désigne une forme de logement dans lequel cohabitent plusieurs générations. Il peut s’agir d’une personne âgée logeant avec un jeune étudiant, d’une famille accueillant un senior ou encore de colocations organisées entre jeunes adultes et retraités. Cette forme de logement s’inscrit dans une logique de solidarité, mais aussi d’optimisation des surfaces, très en vogue en période de tension immobilière.

Ces structures peuvent prendre différentes formes :

• La colocation intergénérationnelle dite « solidaire », souvent organisée par des associations ou collectivités locales ;
• Le logement partagé au sein d’une même maison ou d’un appartement multi-espaces aménagé expressément ;
• Les projets d’habitat participatif aux montages juridiques complexes (SCIA, coopératives d’habitation, etc.).

Nombreuses sont les familles ou les individus qui cherchent à savoir comment ces arrangements peuvent impacter leurs impôts locaux.

Taxe d’habitation en 2024 : quelles implications pour les colocations intergénérationnelles ?

La taxe d’habitation a subi une transformation majeure en France ces dernières années. Depuis 2023, elle a été supprimée pour les résidences principales, mais elle continue à s’appliquer dans certains cas, notamment :

• Pour les résidences secondaires ;
• Pour les logements meublés non affectés à la résidence principale ;
• Dans certaines communes appliquant une majoration de taxe d’habitation sur les logements vacants.

Dans le cas d’un habitat intergénérationnel déclaré comme résidence principale pour tous ses occupants, la taxe d’habitation n’est plus exigée. Toutefois, des précautions sont nécessaires :

• Le logement doit être effectivement occupé en tant que résidence principale depuis le 1er janvier de l’année d’imposition.
• Les personnes vivant ensemble doivent être considérées comme faisant partie du foyer fiscal ou justifier d’un contrat de cohabitation (en colocation ou selon une convention intergénérationnelle).

Dans les cas où l’un des habitants dispose d’un logement mis à disposition (ex. : étage indépendant, studio intégré à la maison), il peut être requalifié comme logement autonome et de ce fait, générer une imposition spécifique en taxe d’habitation ou en taxe sur les logements vacants.

Taxe foncière et habitats intergénérationnels

Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière reste due par le propriétaire, indépendamment de l’usage du bien ou du nombre d’occupants. Toutefois, en cas d’habitat intergénérationnel aménagé en plusieurs unités fonctionnelles, certaines règles spécifiques peuvent s’appliquer.

Dans ce genre de cas, l’administration fiscale peut considérer qu’il existe plusieurs logements dans une même propriété. Cela peut entraîner :

• Une modification du calcul de la taxe foncière selon la surface « habitable » et l’usage distinct des pièces ;
• Une révision du revenu cadastral si des pièces sont ajoutées ou transformées (ex. : garage transformé en studio) ;
• Une obligation de déclaration auprès du cadastre ou du centre des impôts fonciers via le formulaire Déclaration modèle H1 ou H2 selon la configuration du bien.

Il est donc essentiel de réfléchir à la structure de l’habitat dès sa conception ou rénovation afin de maîtriser l’impact sur la fiscalité foncière.

Habitat intergénérationnel et exonérations fiscales possibles

Dans certains cas, les habitats intergénérationnels peuvent bénéficier d’exonérations ou d’allégements fiscaux. Cela dépend des revenus, de l’âge des occupants et du statut du bien.

Les cas d’exonération usuels comprennent :

• Exonération de taxe foncière pour les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de ressources, si elles sont propriétaires et vivent seules ou en cohabitation gratuite avec une personne non imposable.
• Dégrèvement de taxe foncière ou de taxe d’habitation si le logement bénéficie d’un conventionnement social ou s’il est loué à un loyer modéré sous certaines conditions ANAH.
• Favoriser un bail intergénérationnel solidaire peut permettre d’ouvrir des portes à certaines aides fiscales dans le cadre de programmes municipaux ou régionaux de soutien au logement partagé.

Déclarations obligatoires et suivis administratifs

Depuis 2023, l’obligation de déclaration des biens immobiliers a été renforcée en France. Tous les propriétaires doivent déclarer l’usage de leurs biens auprès de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), via leur espace en ligne sur impots.gouv.fr.

Dans un contexte d’habitat intergénérationnel, cette déclaration permet de justifier :

• Qu’il s’agit bien d’un seul logement affecté à une résidence principale ;
• Des personnes présentes dans le logement ou titulaires d’un contrat de bail ou d’occupation ;
• De l’éventuelle scission du logement en plusieurs unités autonomes, ce qui pourrait ouvrir à de nouvelles obligations fiscales.

La rigueur dans la déclaration des occupants et de l’usage est essentielle pour éviter un redressement fiscal ou une imposition inadéquate.

Droits et obligations des cohabitants : impact sur l’impôt sur le revenu

Si l’habitat intergénérationnel ne modifie, en soi, que peu l’imposition locale, il peut néanmoins avoir des conséquences indirectes sur la déclaration d’impôt sur le revenu. Deux cas principaux sont à prendre en compte :

• La perception ~ d’un loyer intergénérationnel même modeste (par exemple, quand un senior perçoit une contrepartie en échange de la mise à disposition d’une pièce à un jeune). Ce loyer, s’il est régulier, doit être déclaré et intégrer la catégorie des revenus fonciers ou des revenus accessoires non professionnels.
• En cas de mise à disposition à titre gratuit, aucun revenu ne sera déclaré, mais cela pourrait avoir un impact s’il y a contrôle fiscal ciblant l’usage du bien ou les flux financiers entre cohabitants.

Les dispositifs d’aide, tels que les exonérations spécifiques ou les conventions locatives avec obligation de services rendus, doivent impérativement être encadrés par des conventions écrites pour garantir leur validité fiscale.

Encouragements institutionnels et perspectives fiscales à venir

Face aux enjeux démographiques et économiques, les pouvoirs publics encouragent de plus en plus la cohabitation intergénérationnelle. Certaines communes accordent des aides financières, des exonérations temporaires, voire des avantages sur la taxe d’aménagement si des rénovations ont pour objectif de créer un logement intergénérationnel autonome.

L’année 2024 verra d’ailleurs de nouveaux programmes expérimentaux liés à la loi « Bien vieillir », en discussion au Parlement, qui pourraient créer à terme un cadre plus unifié pour la fiscalité des logements partagés.

Dans cette dynamique, les impôts locaux en 2024 tendent à mieux intégrer les réalités modernes du logement. Mais leur application reste complexe. D’où l’importance, pour les foyers envisagant ou vivant cette forme de cohabitation, de bien s’informer, de consulter leur centre des impôts et, si besoin, de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé.

Pour les contribuables, comprendre le fonctionnement des règles fiscales liées à l’habitat intergénérationnel est donc essentiel, à la fois pour optimiser leur situation et pour éviter les pièges administratifs ou fiscaux dans un paysage en constante évolution.