Impôts locaux et locations de courte durée : un enjeu majeur pour les propriétaires en 2025
Les locations de courte durée type Airbnb, Abritel ou Booking se sont imposées comme une source de revenus complémentaire pour de nombreux propriétaires. Cependant, cette activité n’est pas neutre sur le plan fiscal. En 2025, les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation résiduelle, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, surtaxes touristiques) font l’objet d’une attention accrue des communes et de l’administration fiscale. Comprendre les règles applicables devient indispensable pour optimiser sa situation et éviter les mauvaises surprises.
Cet article vous propose un tour d’horizon détaillé des conséquences fiscales des locations de courte durée en 2025, avec un focus particulier sur l’impact des impôts locaux pour les propriétaires.
Taxe foncière et location de courte durée : une base incontournable
La taxe foncière est due par le propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien mis en location, qu’elle soit meublée, nue, traditionnelle ou saisonnière. Le fait de mettre un logement sur Airbnb ne supprime donc jamais la taxe foncière.
En 2025, plusieurs tendances se dessinent :
- Revalorisation des valeurs locatives cadastrales : la base de calcul de la taxe foncière augmente de manière régulière, ce qui alourdit la facture, notamment dans les zones touristiques où les prix de l’immobilier sont élevés.
- Hausse des taux communaux : les communes touristiques, confrontées à la pression des locations de courte durée, n’hésitent plus à ajuster leurs taux pour accroître leurs recettes fiscales.
- Différences marquées entre communes : deux biens identiques situés dans des communes voisines peuvent supporter une charge de taxe foncière très différente, ce qui doit être intégré dans vos calculs de rentabilité locative.
Pour un propriétaire qui envisage de développer une activité de location saisonnière, la taxe foncière devient un élément structurant du business plan : il est indispensable de l’estimer précisément et d’anticiper sa progression sur plusieurs années.
Taxe d’habitation résiduelle : quels impacts pour les résidences secondaires en 2025 ?
La réforme de la taxe d’habitation a profondément modifié le paysage fiscal. Si la taxe d’habitation sur la résidence principale est désormais supprimée pour tous les ménages, elle subsiste pour :
- Les résidences secondaires.
- Certains logements vacants dans les zones tendues.
Pour un propriétaire qui met en location un logement meublé de courte durée, il est fréquent que ce bien soit considéré comme une résidence secondaire, en particulier si le propriétaire n’y habite jamais. En 2025, plusieurs éléments sont à surveiller :
- Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les communes en zone tendue, avec des taux de surtaxe pouvant aller jusqu’à 60 % du montant de base.
- Autonomie accrue des collectivités locales pour moduler ces surtaxes, notamment dans les villes touristiques confrontées à une pénurie de logements pour les résidents permanents.
- Risque de requalification du logement en résidence secondaire majorée si l’administration estime qu’il n’est pas effectivement occupé comme résidence principale, même en cas de location ponctuelle.
Pour les propriétaires exploitant un logement en Airbnb dans une grande ville, il est crucial de vérifier si la commune a instauré une surtaxe sur les résidences secondaires et de mesurer l’impact sur la rentabilité nette.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et locations Airbnb
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est généralement intégrée à l’avis de taxe foncière. Elle est acquittée par le propriétaire, qui peut la répercuter sur le locataire dans certains cas de location classique. Pour la location de courte durée :
- Le propriétaire reste redevable de la TEOM, même si le logement est occupé par de multiples voyageurs sur l’année.
- Le coût de la TEOM doit être intégré dans les charges de fonctionnement de l’activité de location saisonnière.
- Dans les secteurs touristiques, la TEOM peut être sensiblement plus élevée, du fait de la pression exercée sur les services municipaux (collecte accrue des déchets, gestion des flux de visiteurs, etc.).
Dans le cadre d’une activité régulière de location touristique, certains propriétaires optent pour une présentation plus transparente des charges, en intégrant explicitement dans leurs calculs de prix à la nuitée une fraction des impôts locaux, y compris la TEOM.
Taxe de séjour et taxation spécifique des hébergements touristiques
Au-delà des impôts locaux classiques, la taxe de séjour joue un rôle central dans la fiscalité des locations de courte durée. En 2025, la quasi-totalité des communes touristiques ont mis en place une taxe de séjour, dont les principales caractéristiques sont :
- Une taxation par nuitée et par personne ou sous forme forfaitaire, selon le type d’hébergement.
- Des taux différenciés selon le classement du meublé (non classé, 1 à 5 étoiles, etc.).
- Une collecte souvent automatisée par les plateformes de type Airbnb, qui reversent ensuite la taxe à la collectivité.
Pour les propriétaires, plusieurs points méritent une attention particulière :
- Vérifier si la plateforme gère effectivement la collecte de la taxe de séjour ou si c’est au propriétaire de la percevoir et de la reverser.
- Contrôler les montants prélevés au titre de la taxe de séjour sur les relevés d’activité fournis par les plateformes.
- Évaluer l’intérêt d’un classement en meublé de tourisme, qui peut améliorer la visibilité du logement et parfois influencer le barème de la taxe de séjour.
La taxe de séjour ne constitue pas à proprement parler un impôt local sur le propriétaire, mais elle influence le prix payé par les voyageurs et peut impacter la compétitivité de l’offre de location de courte durée.
Locations de courte durée et changement d’usage : conséquences fiscales indirectes
Dans certaines grandes villes et communes touristiques, le changement d’usage des locaux d’habitation est strictement encadré. La transformation d’un logement en meublé de tourisme peut nécessiter :
- Une déclaration préalable ou une autorisation de la mairie.
- Le paiement d’une compensation (acquisition de mètres carrés de logement à transformer en habitation ailleurs).
- Des obligations de remise en état en cas de cessation d’activité saisonnière.
Si ces règles relèvent davantage du droit de l’urbanisme et de la réglementation locale, elles ont un impact fiscal indirect. Un bien officiellement dédié à la location touristique peut :
- Être plus facilement ciblé par des majorations d’impôts locaux décidées par la commune.
- Voir sa valeur locative cadastrale réévaluée, avec à la clé une hausse de la taxe foncière.
- Engendrer des contraintes qui réduisent la flexibilité du propriétaire et influencent donc la rentabilité globale du projet locatif.
Avant de développer une activité significative sur Airbnb, il est vivement recommandé de consulter le règlement local applicable aux meublés de tourisme et de vérifier les impacts potentiels sur les impôts locaux à moyen terme.
Fiscalité des revenus Airbnb et articulation avec les impôts locaux
Les impôts locaux ne doivent pas être confondus avec la fiscalité des revenus locatifs, mais l’un et l’autre interagissent dans le calcul de la rentabilité. En 2025, les locations de courte durée sont en principe imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Deux régimes principaux coexistent :
- Régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire) pour les petites et moyennes recettes.
- Régime réel (déduction des charges effectives) pour les revenus plus élevés ou lorsque le bailleur l’estime plus avantageux.
Les impôts locaux (taxe foncière, éventuellement taxe d’habitation sur résidence secondaire, TEOM) peuvent, sous conditions, être déductibles en régime réel, ce qui réduit l’impact global sur le revenu imposable. L’arbitrage entre micro-BIC et réel doit donc tenir compte :
- Du niveau des impôts locaux supportés.
- Des autres charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion, etc.).
- Du volume de recettes générées par l’activité de location de courte durée.
Une approche globale, intégrant à la fois impôts locaux et fiscalité des revenus Airbnb, est indispensable pour optimiser la stratégie d’exploitation du bien.
Perspectives 2025 : durcissement possible de la fiscalité locale sur les locations de courte durée
Les débats récents laissent entrevoir un possible resserrement du cadre fiscal autour des locations de courte durée. Plusieurs pistes sont régulièrement évoquées pour les années à venir :
- Élargissement des possibilités de majoration de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation résiduelle pour les logements dédiés à la location touristique dans les zones en tension.
- Renforcement des échanges de données entre plateformes et administration fiscale, facilitant le repérage des biens loués sur Airbnb et l’ajustement des bases d’imposition locales.
- Possible différenciation de la valeur locative cadastrale pour les logements utilisés majoritairement en location saisonnière.
Pour les propriétaires, cela implique de rester vigilants et informés. Un modèle économique viable en 2023 ou 2024 peut devenir moins pertinent en 2025 si les impôts locaux augmentent fortement. Il peut alors être nécessaire d’ajuster :
- La stratégie tarifaire (prix à la nuitée, durée minimale de séjour).
- Le niveau de services proposés (ménage, équipements) pour justifier une hausse des prix.
- Le statut fiscal retenu pour l’activité (location meublée non professionnelle, location meublée professionnelle, etc.).
Bonnes pratiques pour maîtriser ses impôts locaux en location de courte durée
Face à la complexité croissante des impôts locaux applicables aux locations de courte durée, quelques bonnes pratiques peuvent aider les propriétaires à sécuriser leur situation fiscale :
- Identifier précisément le statut du bien : résidence principale, secondaire, meublé de tourisme, usage mixte, etc., car ce statut conditionne la taxe d’habitation résiduelle et certaines surtaxes locales.
- Simuler l’impact fiscal complet avant de se lancer : taxe foncière, TEOM, éventuelle taxe d’habitation résiduelle, taxe de séjour, en les rapportant aux recettes attendues.
- Se renseigner auprès de la mairie sur les règles locales : autorisation de changement d’usage, déclaration de meublé de tourisme, surtaxes éventuelles sur les résidences secondaires.
- Analyser les relevés fournis par les plateformes (Airbnb, Booking, etc.) pour vérifier la bonne collecte et le bon reversement de la taxe de séjour.
- Envisager le recours à un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal) lorsque les montants en jeu sont importants, afin de choisir le régime fiscal le plus adapté et d’optimiser la déductibilité des impôts locaux.
En 2025, la rentabilité d’un investissement en location de courte durée type Airbnb se joue autant sur la qualité du bien et l’attrait touristique de la zone que sur la maîtrise des paramètres fiscaux et notamment des impôts locaux. Une analyse rigoureuse et régulièrement mise à jour est désormais indispensable pour pérenniser ce type d’activité.