Comprendre les impôts locaux sur les logements vacants en 2024

En France, la fiscalité locale s’alourdit pour les propriétaires de biens immobiliers inoccupés. En 2024, les impôts locaux liés aux logements vacants continuent de faire l’objet d’un durcissement par les pouvoirs publics, dans un double objectif : lutter contre la crise du logement et inciter à la mise en location ou à la réhabilitation des logements inoccupés.

Deux taxes principales concernent directement les logements vacants :

• La taxe sur les logements vacants (TLV), applicable dans certaines communes spécifiques
• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), perçue par les collectivités locales

Mais comment fonctionnent ces taxes ? Quelles sont les communes concernées ? Quels moyens permettent d’y échapper légalement ? Cet article fait le point pour 2024.

Définition d’un logement vacant selon la fiscalité 2024

La notion de logement vacant au sens fiscal désigne un bien immobilier à usage d’habitation qui reste inoccupé depuis plus d’un an. Il ne doit accueillir ni occupant régulier, ni locataire, ni mobiliser de meubles réellement utilisés. Attention : un logement meublé mais sans occupation réelle peut être considéré comme vacant.

La condition de vacance est vérifiée au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Il s’agit donc d’un critère temporel strictement défini.

Dès lors qu’un logement est considéré comme vacant selon ces critères, il peut être soumis, en fonction de sa localisation géographique, à la TLV ou à la THLV.

La taxe sur les logements vacants (TLV) : périmètre élargi en 2024

La taxe sur les logements vacants concerne désormais davantage de communes avec la mise à jour du zonage des villes dites « en tension » en 2023. En 2024, plus de 3 700 communes sont éligibles au dispositif de TLV, contre environ 1 100 auparavant. Ce périmètre a été considérablement élargi afin de cibler des zones en déficit de logements, principalement dans les grandes agglomérations et les zones touristiques.

Pour être concerné, un logement doit :

• Être situé dans une zone tendue (liste actualisée par décret)
• Être vacant depuis plus d’un an au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition

Montant de la TLV en 2024

Le barème appliqué à la TLV est progressif :

• 13 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition
• 17 % de cette même base les années suivantes

À cela s’ajoutent des prélèvements pour frais de gestion pouvant représenter 8 à 10 % supplémentaires. La charge fiscale peut donc devenir significative si le logement est inoccupé depuis plusieurs années.

Différences entre TLV et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Lorsque la commune n’est pas en zone tendue, mais souhaite tout de même pénaliser la vacance longue, elle peut appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Celle-ci dépend du bon vouloir de la collectivité locale.

Sortes de taxes locales dites facultatives, la THLV est aujourd’hui mise en place dans plusieurs centaines de communes non concernées par la TLV.

Le calcul de la THLV repose sur la même base que feu la taxe d’habitation traditionnelle : la valeur locative cadastrale, sans abattement. Son taux est fixé par la collectivité, généralement entre 15 % et 25 %.

Exonérations et cas de non-imposition

Il existe des situations dans lesquelles les taxes sur les logements vacants ne s’appliquent pas. Ces motifs d’exonération sont stricts. En 2024, les principales exonérations sont :

• Logement en cours de vente ou de location, avec justificatifs de mise en vente ou de diffusion d’annonces de location régulières
• Travaux de rénovation rendant le logement inhabitable (électricité coupée, absence de salle d’eau, etc.)
• Logement occupé occasionnellement par son propriétaire pour des raisons professionnelles (mobilité, double résidence)
• Vacance indépendante de la volonté du propriétaire, prouvée par des démarches infructueuses et régulières pour vendre ou louer

Il est impératif de disposer de documents probants (factures, diagnostics, courriers d’agences immobilières) pour justifier une exonération auprès de l’administration fiscale.

Comment éviter la taxe sur les logements vacants en 2024 ?

Éviter la TLV ou la THLV peut être parfaitement légal dès lors que le propriétaire anticipe plutôt que de subir. Voici quelques solutions efficaces :

• Rénover et louer le bien : des incitations existent, comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ou le dispositif Loc’Avantages
• Mise en vente effective, avec dépôt d’annonces sur les portails immobiliers et suivi des visites
• Transformer le bien en location meublée touristique, si cela est autorisé par la commune
• Occupation du logement quelques mois dans l’année, en conservant des preuves (factures énergie, connexions internet, déclarations de domicile temporaire)

Une gestion active de son bien immobilier permet non seulement d’éviter la taxation mais aussi de générer un revenu complémentaire en le remettant sur le marché locatif.

Impact de la réforme des impôts locaux sur les propriétaires en 2024

La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales oblige les collectivités locales à rechercher de nouvelles recettes fiscales. Les logements vacants deviennent ainsi des cibles privilégiées, notamment en raison de leur rendement fiscal et de leur opportunité politique dans un contexte de crise du logement.

Dans certaines villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, les taux de la TLV peuvent même être doublés si une délibération locale est votée. Ce phénomène de majoration de la TLV doit être anticipé par les propriétaires de biens vacants.

Ainsi, en 2024, le propriétaire d’un studio inoccupé à Paris peut payer jusqu’à 34 % de sa valeur locative cadastrale en impôts locaux, soit plusieurs centaines voire milliers d’euros annuels.

Une fiscalité qui reflète des choix politiques et écologiques

Ces taxes visent à responsabiliser les propriétaires et à limiter l’artificialisation des sols en incitant à la remise sur le marché des logements existants. Elles s’inscrivent dans la stratégie nationale de lutte contre l’étalement urbain, en accord avec la loi Climat et résilience de 2021.

Si la taxation peut sembler sévère, elle pousse à une meilleure utilisation du parc immobilier privé et évite la construction de logements neufs alors que des millions de mètres carrés sont inoccupés.

L’année 2024 s’inscrit donc dans une continuité : celle d’une réorientation des fiscalités locales vers les logements sous-occupés. Les propriétaires doivent désormais intégrer ces éléments dans leur stratégie patrimoniale, fiscale et locative.