La copropriété horizontale, parfois appelée « lotissement en copropriété », occupe une place croissante dans le paysage immobilier français. Entre maison individuelle et résidence collective, ce type d’organisation juridique séduit de nombreux ménages pour son équilibre entre espaces privatifs et espaces communs. Mais qu’en est-il de la fiscalité locale ? Comment sont calculés les impôts locaux pour ces maisons en copropriété horizontale et quelles évolutions peut-on anticiper à l’horizon 2026 ?
Comprendre les spécificités fiscales de ces nouveaux lotissements est essentiel avant d’acheter, d’investir ou de gérer un tel ensemble immobilier. Taxe foncière, répartition des charges, valeurs locatives, impacts des réformes à venir : cet article propose un tour d’horizon détaillé, à jour des grandes tendances de la fiscalité locale applicable aux copropriétés horizontales en 2026.
Comprendre la copropriété horizontale et son impact fiscal local
La copropriété horizontale se caractérise par des maisons individuelles construites sur un même terrain, réparti en lots comprenant chacun une partie privative (la maison, parfois le jardin attenant) et une quote-part de parties communes (voiries internes, espaces verts, équipements collectifs, réseaux, etc.).
Sur le plan fiscal, cette spécificité a des conséquences directes sur la manière dont les impôts locaux sont calculés et répartis. Contrairement à un lotissement « classique » où chaque propriétaire détient généralement une parcelle en pleine propriété, la copropriété horizontale implique l’existence de parties communes gérées par un syndic, avec des charges et parfois des taxes supportées collectivement.
Les principaux impôts locaux concernés sont :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB),
- la taxe foncière sur les propriétés non bâties (le cas échéant),
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),
- et, pour certaines résidences secondaires, la taxe d’habitation résiduelle ou la surtaxe éventuelle sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale.
Taxe foncière et copropriété horizontale : principes de base
La taxe foncière reste l’impôt local central pour les maisons en copropriété horizontale. Elle se calcule à partir de la valeur locative cadastrale de chaque lot, après application d’abattements et des taux votés par les collectivités (commune, intercommunalité, département). En copropriété horizontale, chaque copropriétaire est imposé individuellement sur :
- sa partie privative (la maison, le jardin privatif, le garage privatif),
- sa quote-part de certaines parties communes imposables.
En pratique, l’administration fiscale établit la taxe foncière de chaque maison en tenant compte de ses caractéristiques propres : surface, confort, situation, qualité de la construction. La copropriété horizontale, en tant que telle, ne crée pas de nouvelle catégorie d’impôt, mais elle influence la manière dont les biens sont décrits et évalués.
Lorsque des constructions communes existent (club-house, piscine, locaux techniques, salle commune), leur valeur locative peut être prise en compte et répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété, sauf si ces équipements sont exonérés ou considérés comme soumis à un autre régime spécifique.
Taxe foncière sur les parties communes des lotissements en 2026
Un enjeu important pour les nouveaux lotissements en copropriété horizontale concerne l’imposition des parties communes : voies d’accès internes, parkings communs, espaces verts partagés, terrains de sport, aires de jeux, etc. La question est de savoir si ces espaces sont imposés en taxe foncière et comment.
En règle générale :
- les voies et équipements intégrés au domaine public après cession à la commune ne sont pas imposés à la copropriété,
- les parties communes restant propriété de la copropriété peuvent être imposables si elles présentent un caractère « bâti » ou procurent un revenu ou un avantage assimilable.
Dans de nombreux cas, la valeur locative des parties communes est faible ou symbolique et ne donne pas lieu à une imposition significative. Néanmoins, dans des résidences avec équipements de standing (piscines, terrains de tennis, salle de sport, bâtiments communs), la charge fiscale peut devenir notable et se répercuter dans les charges de copropriété.
À l’horizon 2026, les évolutions de la fiscalité locale, notamment la révision progressive des valeurs locatives, peuvent conduire à une revalorisation de ces équipements communs, avec un impact direct sur la taxe foncière globale du lotissement.
Taxe d’habitation résiduelle et résidences secondaires en copropriété horizontale
La réforme de la taxe d’habitation a profondément modifié le paysage des impôts locaux sur les logements. Pour les résidences principales, la taxe d’habitation a été quasiment supprimée pour tous les contribuables. En revanche, pour les résidences secondaires et certains logements vacants, une taxe d’habitation subsiste, voire une surtaxe dans les zones tendues.
Dans un lotissement en copropriété horizontale, la situation est donc différente selon l’usage du bien :
- maison utilisée comme résidence principale : en principe, absence de taxe d’habitation (hors cas particuliers),
- maison utilisée comme résidence secondaire : maintien de la taxe d’habitation, avec un risque de majoration dans certaines zones,
- maison louée de manière saisonnière ou en meublé touristique : possible requalification et impacts fiscaux spécifiques.
Les propriétaires de maisons en copropriété horizontale situées dans des communes touristiques ou fortement urbanisées devront donc être attentifs aux délibérations locales relatives à la surtaxe sur les résidences secondaires, qui peut sensiblement majorer la facture d’impôts locaux à compter de 2026.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et répartition des charges
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est souvent un poste de dépense qui appelle des interrogations dans les copropriétés horizontales. Elle est, en principe, adossée à la taxe foncière et due par le propriétaire. Toutefois, dans les faits, elle est fréquemment récupérée auprès de l’occupant (locataire ou propriétaire-occupant, via les charges).
Points de vigilance pour les nouveaux lotissements en copropriété horizontale :
- vérifier si la TEOM est individualisée par maison ou si certains équipements communs (local poubelles, aire de regroupement) sont imposés collectivement,
- anticiper la répartition de cette taxe dans le règlement de copropriété et le budget prévisionnel,
- comprendre les règles de récupération de la TEOM sur les locataires (charges récupérables).
La gestion de la TEOM est un élément concret de la fiscalité locale qui impacte directement le niveau des charges de copropriété et, par ricochet, la rentabilité locative des maisons en copropriété horizontale.
Réforme des valeurs locatives et impact sur les impôts locaux en 2026
La révision des valeurs locatives cadastrales est un chantier fiscal de long terme. Elle vise à mettre à jour les bases d’imposition utilisées pour calculer la taxe foncière, afin de mieux refléter la réalité du marché immobilier. Pour les maisons en copropriété horizontale, souvent récentes et situées dans des zones attractives, cette réforme peut se traduire par une augmentation progressive des bases d’imposition.
Les principaux effets attendus pour 2026 et les années suivantes :
- revalorisation des valeurs locatives des maisons neuves ou récentes,
- prise en compte plus fine des surfaces annexes (jardins, terrasses, stationnements),
- possible hausse de la taxation des équipements communs de standing.
Ce mouvement peut être partiellement compensé ou amplifié par les décisions des collectivités locales sur les taux de taxe foncière. Les propriétaires ou futurs acquéreurs de maisons en copropriété horizontale ont donc intérêt à suivre l’évolution des délibérations locales et des lois de finances, afin d’anticiper leur charge fiscale future.
Comparaison fiscale : copropriété horizontale, lotissement classique et maison individuelle
Pour bien mesurer les spécificités fiscales de la copropriété horizontale, il est utile de la comparer à deux autres configurations fréquentes : le lotissement classique (avec pleine propriété des parcelles, association syndicale libre éventuelle) et la maison individuelle isolée.
Sur le plan des impôts locaux :
- la maison individuelle isolée supporte seule sa taxe foncière, sans parties communes,
- le lotissement classique peut impliquer des charges pour des équipements communs, mais ceux-ci ne sont pas toujours fortement imposés en taxe foncière,
- la copropriété horizontale présente une structuration plus poussée des parties communes, avec des charges communes potentiellement plus élevées, incluant une fraction d’impôts locaux.
D’un point de vue purement fiscal, la copropriété horizontale n’est pas nécessairement plus coûteuse, mais elle rend la facture plus lisible et mutualise certains coûts. En revanche, la présence d’équipements collectifs de qualité peut entraîner une taxe foncière globale plus importante que pour une maison individuelle sans infrastructure partagée.
Stratégies pour optimiser les impôts locaux dans une copropriété horizontale
Il est possible de limiter ou d’optimiser l’impact des impôts locaux dans un lotissement en copropriété horizontale, sans pour autant dégrader la qualité de vie ou la valeur patrimoniale des maisons. Quelques pistes de réflexion :
- soigner la rédaction du règlement de copropriété pour clarifier la nature et l’usage des parties communes,
- éviter la multiplication d’équipements coûteux à entretenir et potentiellement imposables, si ceux-ci sont peu utilisés,
- anticiper les charges fiscales dans le plan de financement et dans les simulations de rentabilité pour les investisseurs,
- envisager, le cas échéant, des demandes de dégrèvements ou d’exonérations possibles (par exemple, sur les constructions nouvelles ou en cas de vacance involontaire).
Un dialogue régulier entre le syndic, les copropriétaires et, le cas échéant, un conseil fiscal permet d’ajuster la stratégie de gestion du lotissement et de mieux maîtriser la pression fiscale locale sur le long terme.
Acheter en copropriété horizontale en 2026 : points fiscaux à vérifier avant de signer
Pour un acquéreur qui envisage d’acheter une maison en copropriété horizontale en 2026, les spécificités des impôts locaux doivent faire partie intégrante de l’analyse du projet. Au-delà du prix d’achat et des frais de notaire, il convient d’évaluer la charge fiscale récurrente.
Avant de signer, il est recommandé de :
- demander les montants de taxe foncière et de TEOM des années précédentes (ou des estimations pour les programmes neufs),
- analyser les équipements communs présents et leur impact potentiel sur la taxe foncière,
- examiner le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour comprendre la répartition des charges fiscales,
- se renseigner sur la situation de la commune : politiques de taux, projet d’augmentation de la fiscalité locale, surtaxe éventuelle sur les résidences secondaires.
Pour les investisseurs locatifs, la fiscalité locale est un paramètre clé dans le calcul du rendement net. Une maison en copropriété horizontale située dans un environnement attractif, bien géré et fiscalement maîtrisé peut offrir un bon compromis entre qualité du bien, potentiel de valorisation et coût global de détention.
En définitive, les impôts locaux applicables aux maisons en copropriété horizontale reposent sur les mêmes principes que pour les autres biens immobiliers, mais la structure particulière de ces nouveaux lotissements crée des nuances importantes. À l’horizon 2026, entre révision des valeurs locatives, évolution des taux et maintien de certaines taxes sur les résidences secondaires, la compréhension fine de ces spécificités fiscales devient un véritable enjeu pour les propriétaires, les futurs acquéreurs et les investisseurs.