Acheter un logement à plusieurs pour le louer meublé peut être une bonne manière de répartir l’effort financier. Mais dès que plusieurs propriétaires se partagent un bien, la fiscalité devient un peu moins intuitive. Qui déclare les loyers ? Quel régime choisir ? Faut-il créer une société ? Et que devient le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, lorsque le logement appartient à plusieurs personnes ?
Rassurez-vous : l’indivision ne transforme pas automatiquement votre investissement en parcours du combattant fiscal. Il faut toutefois respecter quelques règles précises et éviter les erreurs classiques. Voici les points essentiels à connaître avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’un LMNP en indivision ?
Il y a indivision lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans que chaque partie du logement soit matériellement séparée. Deux concubins, des époux séparés de biens, des frères et sœurs ayant reçu un appartement en succession : les situations sont nombreuses.
Si ce logement est loué avec son mobilier, les recettes relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC. Elles ne sont donc pas déclarées comme des revenus fonciers, contrairement à une location nue.
Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part des résultats. Une personne qui détient 60 % du bien déclare donc, en principe, 60 % des recettes et des charges. Son co-indivisaire, propriétaire des 40 % restants, déclare les 40 % correspondants.
Exemple simple : un appartement produit 12 000 euros de loyers sur une année. Si deux indivisaires détiennent respectivement 50 % du logement, chacun déclare 6 000 euros de recettes, avant application du régime fiscal choisi.
L’indivision n’est donc pas une société dotée d’une personnalité juridique autonome. Elle constitue plutôt un cadre de propriété collective. Cette distinction compte beaucoup : les revenus ne sont pas déclarés par une mystérieuse « entité indivision », mais répartis entre les propriétaires.
Le statut LMNP dépend-il de chaque indivisaire ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel s’apprécie en fonction de la situation des propriétaires. En règle générale, la location reste non professionnelle lorsque les recettes annuelles du foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 euros et ne sont pas supérieures aux autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans une indivision, les recettes et le résultat sont répartis entre les indivisaires selon leurs droits. L’analyse doit donc être menée avec attention, notamment lorsque les propriétaires n’ont pas la même situation familiale, professionnelle ou fiscale.
Il ne suffit pas de regarder le montant total encaissé par l’appartement pour déterminer automatiquement le statut de chacun. La quote-part revenant à chaque foyer et l’ensemble de ses revenus doivent être examinés. En cas de situation proche des seuils, mieux vaut demander l’avis d’un expert-comptable ou du service des impôts des entreprises.
Le statut LMP, lui, entraîne des conséquences fiscales et sociales différentes. Il peut notamment modifier le traitement des déficits et des plus-values. Atteindre un seuil sans s’en apercevoir est rarement une bonne surprise : l’administration, elle, a une mémoire remarquable.
Les démarches administratives à effectuer
La location meublée doit être déclarée dès le début de l’activité. Depuis la mise en place du guichet unique, cette formalité s’effectue en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises.
La déclaration doit généralement être réalisée dans les quinze jours suivant le début de la location. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET pour l’activité de location meublée. Même si plusieurs personnes détiennent le logement, l’activité doit être déclarée en tenant compte de l’indivision et de l’identité des co-indivisaires.
Cette formalité ne signifie pas que vous créez une société. Elle sert simplement à faire connaître l’activité de location meublée à l’administration.
Il faut également :
- conserver le bail, l’état des lieux et l’inventaire du mobilier ;
- rassembler les justificatifs de loyers et de charges ;
- ouvrir, si possible, un compte bancaire dédié à l’activité ;
- déterminer le régime fiscal applicable ;
- vérifier l’assujettissement éventuel à la cotisation foncière des entreprises ;
- respecter les règles locales applicables à la location meublée touristique.
Pour un logement loué à l’année, les démarches sont généralement plus simples que pour une location saisonnière. Dans certaines communes, la location touristique nécessite une déclaration en mairie, un numéro d’enregistrement ou une autorisation de changement d’usage. Le fisc n’est pas le seul acteur à surveiller.
Micro-BIC ou régime réel : quel choix pour une indivision ?
Les revenus d’une location meublée sont imposés selon le régime micro-BIC ou selon le régime réel. Le choix doit être étudié en fonction du montant des loyers, du niveau des charges et du coût du bien.
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC fonctionne avec un abattement forfaitaire. Vous déclarez les recettes encaissées et l’administration applique automatiquement une réduction censée représenter les charges.
Pour une location meublée classique à l’année, le seuil et l’abattement applicables doivent être vérifiés pour l’année concernée. À titre indicatif, le régime micro-BIC des locations meublées de longue durée repose traditionnellement sur un plafond de recettes de 77 700 euros et un abattement de 50 %, sous réserve des évolutions législatives.
Le principal avantage est la simplicité. Pas besoin de tenir une comptabilité complète ni de calculer chaque amortissement. En revanche, si vous avez beaucoup de charges, un emprunt important ou un logement récemment acheté, l’abattement forfaitaire peut être moins intéressant que les dépenses réellement supportées.
Le régime réel
Au régime réel, vous déduisez les charges effectivement engagées pour l’activité :
- intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
- assurance du logement ;
- frais de gestion et honoraires comptables ;
- taxe foncière, à l’exception des éléments récupérables auprès du locataire ;
- charges de copropriété non récupérables ;
- frais de réparation et d’entretien ;
- amortissement du mobilier et du logement, selon les règles comptables.
L’amortissement permet de répartir le coût d’un bien ou d’un meuble sur sa durée normale d’utilisation. Il peut réduire fortement le résultat fiscal imposable, sans constituer une dépense décaissée chaque année.
Attention toutefois : l’amortissement ne peut pas, en principe, créer ou aggraver un déficit fiscal imputable immédiatement sur les autres revenus. Les amortissements non utilisés sont généralement reportables. Le mécanisme est avantageux, mais il n’est pas magique. Même en fiscalité, les miracles ont un plafond.
En indivision, le choix du régime fiscal concerne l’activité commune. Les indivisaires doivent donc éviter de choisir chacun une méthode différente pour le même logement. La comptabilité doit être cohérente et le résultat réparti selon les quotes-parts.
Comment déclarer les revenus en indivision ?
La déclaration dépend du régime fiscal retenu. Au micro-BIC, chaque indivisaire reporte sa part de recettes sur la déclaration complémentaire de revenus prévue pour les bénéfices industriels et commerciaux.
Au régime réel, une déclaration professionnelle est nécessaire afin de déterminer le résultat de l’activité. Ce résultat est ensuite ventilé entre les indivisaires. Chacun reporte sa quote-part dans sa déclaration personnelle.
Il est essentiel de conserver un tableau détaillant :
- les recettes encaissées ;
- les charges payées ;
- les dépenses affectées à l’ensemble du bien ;
- les dépenses propres à un indivisaire, le cas échéant ;
- les amortissements ;
- la répartition finale entre les propriétaires.
Cette organisation devient indispensable lorsque les indivisaires ne détiennent pas les mêmes pourcentages ou ne financent pas les dépenses dans les mêmes proportions. Une comptabilité approximative peut rapidement provoquer des tensions entre copropriétaires, avant même l’arrivée du redressement fiscal.
La CFE et les autres impôts à anticiper
La location meublée peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises, ou CFE. Cette taxe locale est due par les personnes qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée, y compris dans certains cas par les loueurs en meublé.
Les règles comportent plusieurs exonérations et situations particulières. La CFE dépend notamment de la commune, du montant des recettes et de la nature de la location. Une première année d’activité peut également bénéficier d’un régime spécifique, sous réserve d’effectuer les déclarations nécessaires.
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire, même si certaines charges peuvent être récupérées auprès du locataire dans les limites prévues par la réglementation. La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle peut encore concerner certains logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale de l’occupant.
Pour une location touristique, il faut aussi vérifier la taxe de séjour, généralement collectée auprès du vacancier puis reversée à la collectivité, ainsi que les obligations déclaratives locales.
Faut-il rédiger une convention d’indivision ?
La convention d’indivision n’est pas toujours obligatoire, mais elle est fortement recommandée lorsque le bien est détenu à plusieurs. Elle peut organiser la gestion du logement pendant une durée déterminée, souvent renouvelable.
La convention peut préciser :
- la répartition des loyers et des charges ;
- la personne chargée de la gestion quotidienne ;
- les règles de décision pour les travaux ;
- la répartition des remboursements d’emprunt ;
- les modalités de vente de la quote-part d’un indivisaire ;
- les conditions de sortie de l’indivision ;
- la gestion des impayés et des litiges avec le locataire.
Sans organisation préalable, chaque décision peut devenir un sujet de discussion : faut-il refaire la salle de bains ? Accepter un nouveau locataire ? Vendre le bien ? Les règles de majorité varient selon la nature de la décision, et certaines opérations importantes exigent l’accord de tous.
Une convention claire, idéalement rédigée avec l’aide d’un notaire, évite que la fiscalité ne soit la seule chose à diviser entre les propriétaires.
Les erreurs fréquentes à éviter
La première erreur consiste à traiter une location meublée comme une location nue. Les revenus ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des BIC.
La deuxième consiste à oublier la déclaration de début d’activité. Le fait que le logement soit détenu en indivision ne dispense pas de cette formalité.
Troisième piège : choisir le micro-BIC par habitude sans comparer avec le régime réel. Pour un investissement financé à crédit, le réel peut être pertinent. À l’inverse, pour un logement sans emprunt et avec peu de charges, la simplicité du micro-BIC peut être préférable.
Il faut également éviter de mélanger les dépenses personnelles et celles du logement. Un compte séparé, même s’il n’est pas systématiquement obligatoire, facilite le suivi et limite les contestations.
Enfin, méfiez-vous des montages présentés comme universels. Détenir un logement meublé via une SCI, une société commerciale ou une indivision n’a pas les mêmes conséquences. La SCI qui exerce habituellement une activité de location meublée peut notamment basculer à l’impôt sur les sociétés, avec une fiscalité très différente.
Quelques conseils pratiques avant de commencer
Avant la signature de l’achat, établissez une simulation sur plusieurs années. Comparez les recettes, les intérêts d’emprunt, les charges, les travaux, la fiscalité et les coûts comptables.
Définissez également par écrit les responsabilités de chacun. Qui répond aux locataires ? Qui règle les factures ? Qui conserve les justificatifs ? Qui décide en cas de travaux urgents ? Ces questions paraissent secondaires lorsque tout va bien. Elles deviennent centrales dès qu’une fuite d’eau apparaît un dimanche matin.
Si vous choisissez le régime réel, faites-vous accompagner par un professionnel habitué à la location meublée. La comptabilité LMNP est souvent plus technique qu’une simple déclaration de loyers, en particulier lorsque le bien est détenu en indivision.
Enfin, surveillez chaque année les évolutions de la loi de finances. Les plafonds du micro-BIC, les règles applicables aux meublés touristiques et le traitement des amortissements peuvent évoluer. En matière fiscale, une règle qui semblait gravée dans le marbre peut parfois changer avant même que le café ne refroidisse.